Womit muss man als Anleger rechnen?
1. Wie ist der aktuelle Sachstand?
Eine kilometerlange Wohnanlage namens PRORA auf Rügen ist fast fertig gestellt und dennoch insolvent. Bauträger ist die Firma „Wohnen in Prora Vermögensverwaltung“. Diese Firma hat die Wohnblöcke der Anlage saniert und nun Insolvenz angemeldet.
In der Presse kann man lesen, dass ein Bankdarlehen nicht verlängert worden sei. So teilt es die Geschäftsführung mit. So beschreibt es die Ostsee-Zeitung und auch N –TV. Danach sind 90 % des Umbaus abgeschlossen und fast alle der 280 Wohnungen verkauft.
Wie geht es weiter und worauf müssen Käufer der Wohnungen achten?
2. Was sagt die Geschäftsleitung?
Die Geschäftsleitung erklärt, die Fertigstellung sei nicht gefährdet. Man gehe davon aus, der Insolvenzverwalter werde die Baumaßnahme fertig stellen.
Und wenn der Insolvenzverwalter das nicht so vorhat, könnte ja die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst die Fertigstellung beauftragen. Mehrkosten würden auch nicht entstehen, weil dies aus den einbehaltenen Raten bezahlt werden könne.
Das klingt so, als müsste sich niemand um sein Geld und um seine wohl zu 90 % fertig gestellte Wohnung Sorgen machen. Alle Käufer sind durch entsprechende Auflassungsvormerkungen in ihrem Eigentum gesichert.
Schließlich sei auch nur die Gesellschaft dieses Baukomplexes insolvent und nicht das ganze Unternehmen.
Das klingt nach Entwarnung. Aber ist es das auch?
3. Woran muss man wirklich denken?
Üblicherweise sind derartige Situationen, in denen ein Bauträger Insolvenz anmeldet nicht so einfach zu erledigen. Es kann auch anders kommen, als von der Geschäftsleitung beschwichtigend erklärt.
Es geht schon nicht um nur zwei Personen wie etwa Käufer und Verkäufer, sondern um Bauträger, Globalgläubigerin, Insolvenzverwalter, Bauträger, die Erwerber und wohl auch um eine sich anbahnende Gemeinschaft von Eigentümern.
Da wirken zahlreiche Gesetze in einander.
4. Was schützt die Auflassungsvormerkung wirklich?
Die Auflassungsvormerkung sichert den Teil ab, der sich auf den Kaufvertrag bezieht und nicht auch den Teil des Bauvertrags.
Hierauf hat der Insolvenzverwalter keinen direkten Einfluss.
Die Auflassungsvormerkung stellt das einzige Sicherungsmittel der Anleger dar und sichert die Eintragung als Eigentümer.
5. Wenn die das Gesamtprojekt finanzierende Bank nicht mitspielt?
5.1.Wenn die Bank die Fertigstellung finanziert……
Aber die Globalgläubigerin (also die das Gesamtprojekt vorfinanzierende Bank) kann wählen, ob sie das zur Kreditabsicherung dienende Objekt gegen weitere Zahlungen freigibt. Die Zahlungen müssen in diesem Fall dem erreichten und zu erreichenden Bautenstand entsprechen. Hier kann es zu Bewertungsproblemen kommen, wenn höhere Zahlungen für die restliche Fertigstellung gefordert werden, als vertraglich vereinbart.
Es muss durch Sachverständige geprüft werden, ob diese Lösung den Erwerbern zum richtigen Gegenwert verhilft oder nicht und wie hoch der verbleibende Schaden ist.
5.2. Wenn die Bank die Fertigstellung nicht finanziert……
Die Bank kann sich auch entscheiden, geleistete Zahlungen zurück zu zahlt. Für die Höhe dieser Rückzahlungen ist nicht der Vertragswert entscheidend, sondern der aktuell auch durch die Insolvenz beeinflusste (noch) durchsetzbare Preis am Markt.
Dieser Preis kann unter den geleisteten Zahlungen liegen.
Auch hier kann es zu Schäden kommen.
Also können auch hier Differenzen zwischen tatsächlich geleisteten Zahlungen der Kunden und nur anteilig an geminderten wertorientierte Rückzahlungen erfolgen.
Was dann bleibt ist eine Differenz und damit ein Schaden zulasten der Käufer und Kunden.
Es ist kaum zu erwarten, dass die das Projekt finanzierende Bank in der jetzigen Situation geneigt sein wird, die gestoppten Kredite plötzlich doch zur Verfügung zu stellen.
6. Auch der Insolvenzverwalter hat ein Wahlrecht
6.1. Wenn der Insolvenzverwalter fertigstellen lässt……
Hinzukommt, dass der Insolvenzverwalter ebenfalls ein Wahlrecht hat. Er kann den nicht vollständig erfüllten Bauträgervertrag erfüllen lassen und die noch ausstehenden Raten von den Kunden anfordern.
Eine Besonderheit stellen Überzahlungen dar, die auf die Kosten der noch fehlenden Fertigstellung nicht angerechnet werden. Sie müssen zur Insolvenztabelle rechtzeitig und richtig angemeldet werden und im Zweifel nochmals zur Fertigstellung geleistet werden. Da ist dann wieder Schadenspotential gegeben.
6.2. Wenn der Insolvenzverwalter nicht fertig stellen lässt…..
Da aber der Insolvenzverwalter bei Fortführung der Arbeiten auch für die ordnungsgemäße Bauausführung anstelle des Bauträgers die Risiken der Gewährleistung zu tragen hat und zwar über einen Zeitraum von fünf Jahren ab Abnahme, dürfte damit zu rechnen sein, dass der Insolvenzverwalter sich aus gerade nicht für eine Fertigstellung entscheiden wird.
Das zeigt, der Insolvenzverwalter ist zur Fertigstellung nicht verpflichtet.
Im Ergebnis werden sich Insolvenzverwalter und die Bank, die das Gesamtprojekt vorfinanziert abstimmen. Diese entscheiden, wie es weiter gehen kann.
Solange sollten die Anleger abwarten.
7. Was dürfte wahrscheinlich zu veranlassen sein und was nicht?
Mit anwaltlicher Hilfe die nächsten Schritte vorbereiten und Kurzschlussreaktionen vermeiden; das ist eine unverbindliche Empfehlung!
Denn was kann man falsch machen?
Da 90 % der Sanierungs- und Umbauten fertig gestellt sein sollen und nur noch 10 % fehlen, dürfte es ein Gebot der Vernunft sein, am Vertrag vorerst festzuhalten.
Denn ein übereilter Rücktritt vom Vertrag führt zum Verlust der Auflassungsvormerkung, dem wichtigsten und wohl einzigen Sicherungsmittel des Anlegers, und würde dem Insolvenzverwalter in der Regel mehr Rechte einräumen als das Festhalten am Vertrag auf Übereignung und Fertigstellung. Er bekäme dann das Recht am Eigentum der Wohnung und auch noch die Einzahlungen hierauf zur Insolvenzmasse.
Im Falle des Rücktritts kann der Kunde seine gesamten Einzahlungen als Forderung auf Rückzahlung und/oder Schadensersatz nur noch zur Insolvenztabelle anmelden und bekommt eventuell nach Jahren eventuell nur 10-20 % oder auch „Null“ davon aus der Insolvenzmasse ausbezahlt.
Die Pflichten aus dem privaten Kredit für die Wohnung, die dann beim Insolvenzverwalter ist, sind vom Anleger weiter aus privaten Mitteln und nicht mehr aus den vorgesehenen Mieten aus der Wohnung zu finanzieren.
Das wäre ein selbst produziertes Desaster, was es zu vermeiden gilt.
Dennoch gibt es Situationen, die hier vom Umfang her nicht erörtert werden können, etwa wenn die Eigentumsumschreibung wegen Löschung der Insolventen Firma scheitert oder wie lange die Wartezeit dauert und was während dessen getan werden kann.
8. Erfüllungssicherheiten von ca. 5% des Bauträgers reichen nicht zur Schadensabwendung.
9. Wenn nach einer Prüfungszeit die Bank und Insolvenzverwalter die Fertigstellung ablehnen…
Widerspricht der Insolvenzverwalter und die das Projekt finanzierende Bank der Fortführung und Fertigstellung bilden die Eigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft und können jedenfalls dann, unter bestimmten Voraussetzungen die Fertigstellung des Bauwerks beschließen, wozu dann auch die Zahlung der entsprechenden noch offenen Raten erforderlich ist. Auch in dieser Situation brauchen die Eigentümer spezifische anwaltliche Beratung ihrer Anwälte. Hier sind die gemeinsamen Schritte unbedingt abzustimmen.
Da in letzter Zeit im Kapitalmarktbereich Insolvenzen zugenommen haben und die Kanzlei-Hogrefe auch hier zahlreiche Mandate in verschiedenen Insolvenzen betreut hat, besteht die Möglichkeit einer kostenlosen Ersteinschätzung, wenn entsprechende Vertragsunterlagen in Kopie oder per E-Mail der Kanzlei-Hogrefe zur Verfügung gestellt werden.
10. Interessengemeinschaft betroffener Anleger
Wegen der großen Zahl der betroffenen Anleger ist beabsichtigt, eine Interessengemeinschaft zu gründen, um damit auch zu gegebener Zeit gemeinsame Entscheidungen im Rahmen der gerade entstehende Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen zu können, um die Schäden so gering wie möglich zu halten.
Bitte teilen Sie mit, ob Sie an dieser Interessengemeinschaft mit anschließendem Übergang in die Wohnungseigentümergemeinschaft Interesse haben.
Die Interessengemeinschaft wird über die Kanzlei-Hogrefe laufend über den aktuellen Sachstand und das weitere Vorgehen informiert.
Auch können so anfallende Kosten wie etwa notwendige Gutachterkosten durch gemeinsame Beiträge von der Gemeinschaft getragen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Werner Hogrefe
Rechtsanwalt